“多房一证”与“一房多证”？买这种房子，你得留个心眼

文 | 苏阳

1.

前段时间，我的一位朋友小M在卖房子的时候遇到了一件麻烦事。

大约20年多前，小M的父母买下了萧山最早的一批商品房。房子是同一个单元楼、同一楼道门对门的两套。

一套60多㎡，两室一厅，小M和父母共同居住。另一套40多㎡，一室一厅，则由小M的爷爷奶奶居住。

同时买下的，还有一个位于底楼的产权车库。

2015年，父母买下了一套改善新房。等到2018年，又考虑为小M置办一套婚房，便想着把老破小出手。

找出房产证后，小M的父母才发现，当年买房时，2套住宅和1个车库，居然被登记在了同一本房产证上。

也就是说，小M家的老破小，出现了“多房一证”的情况。

2.

其实，当时小M父母所买下的2套住宅和1个产权车库，应该被登记在3本证上。

一家人在查档时发现，这两套住宅也显示为两条信息。但是手中的房产证，又确实只有一本。

小M找了周边比较资深的中介打听，这才知道，小区里类似情况的房子不止他一家。中介还告诉小M，是由于上个世纪房产登记并不规范，所以才出现了这样的情况。

不光是萧山，在杭州的富阳、临安等地，也都出现过类似的状况。

早几年，小M一些邻居，在卖房时就发现了这一问题。

在实际操作过程中，即便把两套房子一起出售，也会占用买家两个购房资格。尤其在限购时期，想把两套房子一起出售并不容易。

不过，好在这一问题是可以解决的。

如果遇到了这样的情况，产权人只要拿着当年买房的三证，到国土局各个分局的不动产登记部门申请。

有关部门调取分户图或者现场勘查后，证明房子确实是独立的两套，而且没有其他乱改乱建情况，那么就可以重新办理为两本不动产登记证。

小M一家跑了两趟，就顺利搞定了这个历史遗留问题。

3.

如果是历史遗留问题，导致的“多房一证”，解决起来并不算太难。那么“一房多证”现象的存在，就让购房者有些头疼了。

所谓的“一房多证”，其实可以理解成“拼接户”，也就是“一套房子”拥有“多本证”。

2006年，国家出台了“70/90”政策，要求一个楼盘中70%以上的面积要用来做90㎡以下的小户型。

但对于开发商而言，如果整体楼盘销售定位需要比较高比例的大户型，那就不得不想办法了。

于是乎，开发商在设计之初，就会把几套小户型拼接成一套大户型。在销售时，有的大户型会有两本房产证，一些排屋别墅甚至会有好几本房产证。

曾经有媒体做过统计，从2007年开始，杭州至少有20多个楼盘都设计了这样的“拼接”户型。比如新绿园、白马公寓、白鹭郡南、公元沐桥等等。

大家要注意的是，这种“一房多证”，实际上由两个单位拼合而成房子，即便在使用时为一整套，但也是不允许合并为一本证的。

4.

说实话，“一房多证”对于开发商、购房者或二手买家来说，都有风险。

开发商的风险主要来源于政策。当年的“拼接户”看似躲过了“70/90”政策，实际上却没能躲过限购。

在限购时期，这样的房子会占用两个甚至多个购房资格，不利于销售。即便开发商想把产品改回多套小户型，也会因为最初设计的原因，导致分开的小户型房源户型奇葩。

对于购房者来说，即便在不限购的时期买下了这样的房子，在交易过程中，也需要为多套房子的税费买单。

等到这些房源想进入二手房市场时，当做一套出售不光面积大、总价高，而且可能遇上买家限购。但如果当成多套出售，又需要面对改建和户型的问题。

5.

其实私底下也有一些方法，能够规避“一房多证”交易上的小问题。

比如，买家动用家中两张甚至多张房票，买下房源。

又或者，买卖双方过户其中一套房子，另一套再以长期租约的形式出租，等到限购解除，再进行过户。

但说实话，这些方法背后都有风险。

总的来看，“多房一证”，只要能够拆分成多本不动产登记证，那么后续交易也不会有什么问题。

但如果是“一房多证”的房子，建议大家还是能避就避吧！不到万不得已，真的没有买这类房子的必要。

毕竟“70/90”已经取消，现在开发商的房子想造多大造多大，应该也不会再大量出现“一房多证”的房子了吧！

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